L’aléa retrait-gonflement des argiles :
C’est un phénomène bien connu des compagnies d’assurance car considéré comme catastrophe naturelle et donc indemnisable à ce titre, sous conditions.
Le changement de morphologie de l’argile engendre des déformations du sol qui peuvent avoir de lourdes conséquences sur la structure du bâti et ses fondations avoisinantes.
Comment anticiper un tel phénomène, quels sont les risques et quelles sont les obligations dans le cadre d’une vente ?
Les caractéristiques physiques de l’argile
L’argile est une matière naturelle issue de la roche, majoritairement composée de silicates. Par extension, le terme ‘argile’ peut aussi désigner un sédiment composé de particules très fines issues de l’altération de roches diverses.
La structure minéralogique de l’argile est caractérisée par la présence de feuillets composés de couches de forme tétraédriques ou octaédriques visibles au microscope.
Les caractéristiques mécaniques de l’argile
La quantité, la nature, la structure et la texture du matériau sont autant de caractéristiques physico-chimiques qui vont directement influencer ses caractéristiques mécaniques.
L’argile est un matériau qui en fonction de sa teneur en eau peut présenter une variation de volume plus ou moins conséquente.
Lors de pluies abondantes, l’eau pénètre dans l’espace interstitiel libre existant entre les feuillets du minéral ; ceux-ci s’écartent alors, provoquant une augmentation de volume du matériau. C’est ce que l’on appelle plus communément le phénomène de gonflement des argiles.
A l’inverse, lors de périodes de sécheresse, l’eau va s’évaporer, quittant le matériau, ce qui peut provoquer un tassement et un déplacement horizontal au sein de la structure minéralogique. C’est le phénomène de retrait des argiles.
Quels sont les effets du phénomène retrait-gonflement des argiles sur le bâti ?
Les effets d’un tel phénomène sur la structure du bâti dépendent directement de son aptitude à la déformation, ou en d’autres termes, de son élasticité.
Si le bâti a été conçu afin de prendre en compte les déformations potentielles du sol, les dégâts seront minimisés. En revanche, si la structure du bâti est rigide et peu tolérante à la déformation, il se produira un effet ‘cassant’ depuis les fondations jusqu’à la structure porteuse du bâti.
Les effets du phénomène sur la structure du bâti sont divers et variés : fissuration des murs et des dalles, décollement de bâtiments adjacents, désencastrement des éléments de charpente et affaissements au sein du gros œuvre et second oeuvre ainsi que distorsions et décollements au sein des équipements (canalisations et tuyauteries).
L’assurance ‘dommages’
Pour que le sinistre soit couvert au titre de la garantie « catastrophe naturelle », il faut que l’état de catastrophe naturelle ait été déclaré par arrêté interministériel.
Lorsque cette condition est remplie et dans le cas où le phénomène de retrait-gonflement des argiles est reconnu être à l’origine des dégâts engendrés sur une construction, la victime peut bénéficier d’une indemnisation si elle a souscrit préalablement à une assurance « dommages ».
Cette assurance donne droit à une indemnisation avec franchise dont le montant va dépendre du type d’habitation (habitation ou professionnel), du type de catastrophe (sécheresse ou autre) et de la situation de la commune au regard de la mise en place d’un plan de prévention des risques (PPR).
Comment savoir si un terrain est soumis au phénomène retrait-gonflement des argiles?
A l’échelle nationale, une étude a été menée par le BRGM afin de dresser une cartographie des départements les plus touchés par le phénomène de retrait-gonflement des argiles.
A l’échelle départementale, à travers le DDRM (Dossier Départemental des Risques Majeurs), le préfet recense par commune, les risques ainsi que les mesures de sauvegarde. Ce document sert de base au DICRIM (Document d’Information Communale sur les Risques Majeurs) établi à l’échelle communale.
Le Plan de Prévention des Risques Mouvements de Terrain peut également comporter des dispositions concernant le retrait-gonflement des argiles et son règlement viendra s’appliquer en sus de la réglementation nationale.
4 niveaux d’exposition au phénomène ont été définis : fort, moyen, faible et non classé.
Le site https://www.georisques.gouv.fr permet d’accéder à l’information des risques sur la parcelle cadastrale concernée. Néanmoins, cette information n’a pas de valeur juridique et doit être confirmée par la réglementation contenue dans les documents officiels en vigueur.
Quelles sont les obligations en présence d’un terrain soumis à un aléa retrait-gonflement des argiles ?
Les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et réhydratation des sols sont définies par arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention des risques majeurs. Il s’agit des zones pour lesquelles l’aléa a été identifié comme moyen ou fort.
Il existe deux cas prévus par la loi nécessitant une étude géotechnique :
- En cas de vente d’un terrain constructible non bâti dans des zones soumises à l’aléa retrait-gonflement des argiles et pour lesquelles la règlementation d’urbanisme n’interdit pas la construction de maisons individuelles, une étude géotechnique doit être réalisée par le vendeur et annexée à la promesse de vente/compromis de vente ainsi qu’à l’acte de vente. Elle restera annexée aux actes de vente successifs portant sur la parcelle concernée, d’après Article L112-21, Code de la Construction et de l’Habitation
- « Avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d’ouvrage transmet l’étude mentionnée à l’article L. 112-21 du présent code aux personnes réputées constructeurs de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-1 du code civil.», Article L112-22, Code de la Construction et de l’Habitation
La durée de validité de l’étude géotechnique est de trente ans si aucune modification du sol n’a été depuis effectuée.
La loi n’a pas prévu expressément de sanction en cas de non réalisation de l’étude géotechnique avant la vente. Toutefois, le vendeur est tenu lors de la vente de la garantie légale des vices cachés et pourra donc voir sa responsabilité engagée.
Quel est le contenu de l’étude géotechnique?
Il existe deux grandes catégories d’études géotechniques :
G1, dite ‘étude géotechnique préalable’ qui s’applique aux phases étude de site et principes généraux de construction. Selon l’arrêté du 22 juillet 2020, elle se doit de comporter « une étude documentaire sur le cadre géotechnique du site et l’existence d’avoisinants avec visite du site et des alentours » et est complétée si nécessaire par des investigations complémentaires in situ.
G2, dite ‘étude géotechnique de conception’ et qui s’applique aux phases avant-projet et projet, a pour objet de « fixer les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, en tenant compte des recommandations énoncées lors de l’étude géotechnique préalable et en réduisant au mieux les risques géotechniques identifiés et jugés importants »
Un bureau d’études en géotechnique pourra mener une telle étude et dresser un compte-rendu qui sera ultérieurement annexé par le notaire aux compromis et contrat de vente.
Isabelle Santarelli, Géomètre-Expert, Cabinet IGEO Conseils
contact@igeoconseils.com